ABC formalności związanych z budową domu

Tagi: budowa, dokumenty, formalności, papiery, pozwolania, uzgodnienia

Budowa własnego domu to złożony proces inwestycyjny, w którym nie obejdzie się bez załatwiania formalności urzędowych. Oto skrócony poradnik, który pomoże dobrze rozpocząć i sprawnie zakończyć budowę wymarzonego domu.

Każdy kto chce zbudować dom, musi zgromadzić wiele dokumentów (projekt, uzgodnienia, decyzje). Dlatego też znajomość przepisów prawa budowlanego może ułatwić załatwianie formalności związanych z budową i porozumiewanie się z wykonawcami. Inwestor zorientowany w przepisach prawnych budzi respekt wśród urzędników i budowlańców. Nie traci czasu na bieganie po urzędach i dopytywanie się o każdy drobiazg. Nie popełnia błędów, które mogą go dużo kosztować.
 

Przed budową - pierwsze formalności

Tagi: formalnośći, mapa geodezyjna, planowanie budowy, pozwolenia, rozpoczęcie budowy

Masz już działkę i ambitny plan budowy domu. Zanim ją rozpoczniesz, musisz dopełnić pewnych formalności. Jest ich sporo, ale można sobie z tym poradzić z pomocą naszego poradnika.

Szkic naszej działki

Mapa geodezyjna
Wyrys z zasadniczej mapy geodezyjnej musimy dołączyć do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Mapę tę możemy otrzymać w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Są na niej uwidocznione wszystkie budynki, sieci i przyłącza. Do celów projektowych będzie nam potrzebna mapa zaktualizowana. Na takiej mapie nie są uwzględnione obiekty, które zostały dawno rozebrane, natomiast znajdują się na niej nowe zabudowania. Za sporządzenie aktualnej mapy trzeba będzie zapłacić uprawnionemu geodecie nawet 1000 zł, jeśli ma obejmować średniej wielkości działkę, o powierzchni około 1000 m².

Będzie potrzebna, gdy chcemy wybudować dom na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a takich jest większość. Jeśli plan w gminie istnieje, mamy to szczęście, że ten etap możemy ominąć. Jeżeli planu nie ma, w urzędzie gminy składamy wniosek o wydanie decyzji (formularz dostępnyw urzędzie). Z wnioskiem występujemy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Co jest potrzebne?
Do wniosku dołączamy wyrysz mapy zasadniczej lub w raziejego braku wyrys z mapy ewidencyjnej.
We wniosku musimy określić:

·         granice działki;

·         planowany sposób zagospodarowaniadziałki z charakterystyką zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu;

·         parametry techniczne inwestycji;

·         zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków.

Decyzja może być wydana, kiedy działka:

·         ma bezpośredni dostępdo drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną;

·         jest uzbrojona (woda, prąd);

·         nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych albo leśnych na budowlane;

·         teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

Gdzie można postawić dom?
Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy. Jeżeli któryś z tych warunkównie jest spełniony, urzędnicy mogą odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego warto te parametry jeszcze przed zakupem działki sprawdzić w urzędzie gminy. Czasem inwestorowi wydaje się, że działka nie ma np.dostępu do drogi publicznej, jednak wkrótce będzie go miała i to jest dla urzędników wystarczające. O wydanie decyzjio warunkach zabudowy może się ubiegać osoba, która dopiero planuje zakup działki, nie musi to być jej właściciel. O pozostałe dokumenty może występować jedynie osoba mająca prawo do nieruchomości. Decyzja wydawana jest po konsultacji z wojewodą, marszałkiem województwa i starostą.

Co utrudnia wydanie decyzji?
Jeżeli działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską – potrzebna jest opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli w granicach parku narodowego – opinia dyrektora parku, natomiast gdy przylegado drogi publicznej – opinia właściwego zarządcy drogi. Decyzję otrzymuje inwestori sąsiedzi. Każda ze stron w ciągu14 dni może się od niej odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, nie podając szczegółowego uzasadnienia. Na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tego sądu można zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nawet jeśli odwołanie zostanieuznane za bezzasadne, przedłuży znacznie całą procedurę. Jeśli żadna ze stron nie złoży odwołania, decyzja staje się prawomocna. Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla teren uzostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji. W tym ostatnim wypadku decyzja nie wygaśnie, gdy inwestor uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę.

Ile to trwa?
Urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwamiesiące, w praktyce jednak ze względu na konsultacje z wieloma organami, z których każdyma na zajęcie stanowiska dwa tygodnie, procedura przeciąga się do czterech-sześciu miesięcy. Wydanie decyzji może również zostać wstrzymane, kiedy gmina ma wkrótce sporządzić plan zagospodarowania miejscowego. Jednak jeżeli w ciągu dwóch miesięcy odzawieszenia postępowania gmina nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, wtedy urząd musi podjąć zawieszone postępowanie i rozpoznać wniosek.

Ile to kosztuje?
Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są bezpłatne.

Uwaga! Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna również do:

·         rozbudowy domu zmieniającej jego formę architektoniczną;

·         zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części (np.adaptacja budynku gospodarczegona cele mieszkaniowe).

Co znajdziesz w decyzji o warunkach zabudowy?

·         czy planowana inwestycja (budowa domu lub zmiana przeznaczenia budynku) jestdopuszczalna;

·         jakie są warunki kształtowania ładu przestrzennego, czyli jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;

·         sposób zaopatrywania domuw wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;

·         czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisówo ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciw pożarowych lub sanitarnych.

Plan naszego domu

Projekt budowlany
Jest niezbędny, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Musi być zgodny z warunkami zabudowy. Każdy projekt składa się z dwóch części:

·         architektoniczno-budowlanej, czyli projektu domu określającego jego funkcję, formę i konstrukcję oraz proponowane rozwiązania technicznei materiałowe;

·         projektu zagospodarowania działki, który musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic działki, obrys planowanych budynków, sieć przyłączy, układ komunikacyjny i układ zieleni.

Możemy wybrać projekt indywidualny, jeśli chcemy, aby dom był niepowtarzalny albo mamy szczególne wymaganiaco do domu. W wypadku projektu indywidualnego możemy zlecić projektantów i załatwienie dalszych formalności, np. pozwolenia nabudowę. Koszt projektu indywidualnego wynosi 5-10% wartości całej inwestycji, czyli w przypadku domu kosztującego 500 tys. zł będzie to do 50 tys. zł.
Możemy też wybrać projekt gotowy, powtarzalny. Wtedy cena jest stała – projekty MURATORA kosztują średnio 1500-2000 zł. Trzeba wtedy pamiętać, że projekt musi zostać dostosowany do naszej działki i warunków zabudowy.
Projekt jest chroniony prawami autorskimi, nie można go więc zmieniać w trakcie budowy bez zgody autora.W wypadku istotnych zmian konieczne będzie ponowne przedłożenie projektu w urzędzie i ubieganie się o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. W projektach gotowych często jest zaznaczony możliwy zakres zmian zaakceptowany bezterminowo przez autora.

Techniczne warunki podłączenia do sieci

Wydają je miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami energetycznymi, gazowymi, gospodarki wodnej.
W warunkach tych określa się:

·         zakres rozbudowy sieci;

·         miejsce przyłączenia;

·         parametry techniczne przyłączy;

·         koszt przyłączy.

Projekty przyłączy muszą spełniać warunki wyznaczone przez przedsiębiorstwa i trzeba zgłosić zamiar ich budowy, a następnie podpisać umowę
z regionalnym zakładem zarządzającym sieciami.

Budowa tylko z papierami

Pozwolenie na budowę
Bez niego nie można rozpocząćprac budowlanych. Wniosek składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa. Decyzje w sprawach pozwolenia na budowę domów mieszkalnych są bezpłatne. Do wniosku trzeba dołączyć:

·         cztery egzemplarze projektu budowlanego;

·         ...