SPIS TRESCI

1.Poradnik

2. Ustawy

3. Formularze

4. Adresy

PORADNIK – BUDOWA KROK PO KROKU

1.     1.   WSTĘP.

Zamierzeniem twórców Poradnika jest pomoc osobom, które planują samodzielnie wybudować własny dom jednorodzinny na posiadanej lub nabytej przez siebie działce, w przebrnięciu przez żmudny i czasochłonny proces inwestycyjny.

Poradnik zawiera chronologicznie ułożony opis czynności formalno-prawnych, niezbędnych do rozpoczęcia, prowadzenia i finalizacji inwestycji budowlanej. W założeniu twórców stanowić ma swego rodzaju instruktaż, jak przygotować się do zakupu gruntu, uzyskać niezbędne informacje dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego, przygotować się do rozpoczęcia inwestycji, stworzyć prawidłowy projekt umożliwiający wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzyskać pozwolenie na budowę domu, znaleźć odpowiedniego wykonawcę robót, zgodnie z przepisami rozpocząć i prowadzić budowę, uzyskując niezbędne pozwolenia i decyzje, aż po zakończenie budowy i odbiór domu.

Inne cele, stawiane sobie przez twórców Poradnika, to przekazanie praktycznych porad i informacji, dotyczących trybu załatwiania licznych formalności w trakcie poszczególnych etapów procesu inwestycyjnego; zapoznanie z obowiązującymi formularzami, które są konieczne do wypełnienia i złożenia we właściwych instytucjach przed rozpoczęciem budowy, w trakcie jej trwania i po zakończeniu; oraz przekazanie aktualnych, ujednoliconych tekstów ustaw i podstawowych przepisów związanych z przygotowaniem do realizacji inwestycji i prowadzeniem budowy domu.

Jednocześnie informujemy, że w Poradniku nie zamieściliśmy informacji o architektonicznych i technicznych aspektach budowy domu. Tworząc Poradnik skupiliśmy się na formalno-prawnych i organizacyjnych aspektach procesu inwestycyjnego.

Poradnik sporządzony został zgodnie z aktualnym na dzień 31 lipca 2003 r. stanem prawnym i przepisami związanymi z budownictwem, po znacznych zmianach w Prawie Budowlanym, które weszły w życie dnia 11 lipca 2003 r.

2.     2.   KUPUJEMY DZIAŁKĘ BUDOWLANĄ.

Podejmując decyzję o budowie własnego domu jednorodzinnego, musimy pamiętać o podstawowej zasadzie, panującej w polskim prawie, że właściciel gruntu jest zawsze właścicielem wszystkiego, co się na jego gruncie znajduje, a więc także wzniesionych na nim budynków i budowli.
Z zasady tej wynika m.in. to, że jeżeli zawrzemy z deweloperem umowę o wybudowanie domu na działce, stanowiącej jego własność i w trakcie budowy deweloper zbankrutuje, to dom, którego własność, razem z działką, nie została jeszcze przeniesiona na nas aktem notarialnym, przechodzi w ręce syndyka. My stajemy się jedynie wierzycielem upadłej firmy i możemy występować o zwrot wpłaconych na budowę pieniędzy, jeżeli syndyk dysponować będzie jakimikolwiek środkami po spłaceniu wierzycieli mających pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich należności, takich jak Urząd Skarbowy, ZUS czy banki.

W związku z tym, niezależnie, czy będziemy budować dom samodzielnie, zatrudniając odpowiednią firmę, czy dom będzie budował dla nas deweloper, bardzo ważne jest, aby przed rozpoczęciem inwestycji zostać właścicielem gruntu, na którym rozpoczniemy inwestycję.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest budowa domu na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, gdy grunt stanowi własność gminy lub Skarbu Państwa, a wzniesiony budynek jest własnością użytkownika. Zachowanie własności wybudowanego budynku, do czasu wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego, gwarantują użytkownikowi zapisy Art. 235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Dopiero po ewentualnym wygaśnięciu umowy użytkowania wieczystego, jeżeli nie zostanie ona przedłużona, budynek zostanie przejęty przez właściciela gruntu, a dotychczasowemu użytkownikowi zostanie wypłacona jego wartość rynkowa, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego (§ 34 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego – Dz. Ust. nr 230 poz. 1924).

Zanim podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie działki warto upewnić się, ,że będziemy mogli wybudować na niej dom naszych marzeń. Poniżej znajdziecie Państwo porady, jakie informacje należy uzyskać i gdzie je zdobyć, przed podjęciem ostatecznej decyzji o nabyciu działki.

a.     a.   Wybór działki.

Wybierając działkę, na której chcemy wybudować dom, kierujemy się przede wszystkim jej położeniem, okolicą, powierzchnią, ceną, a także jej otoczeniem, dostępem do infrastruktury (dróg, sieci elektrycznej, wodociągu, kanalizacji, gazu), zagospodarowaniem samej działki i najbliższego otoczenia oraz wieloma innymi, indywidualnymi czynnikami, zależnymi od naszych potrzeb oraz możliwości finansowych. Taka ilość różnorakich czynników, mogących wpłynąć na nasz wybór, powinna skłaniać nas do rozważnego podejmowania decyzji, zwłaszcza, że konsekwencje niewłaściwego wyboru będziemy odczuwać zapewne przez wiele następnych lat.

W przypadku działek pod zabudowę, oprócz łącznej powierzchni, bardzo istotne są wymiary działki i jej kształt, limitujący, zwłaszcza przy niewielkich rozmiarach, możliwość zabudowy domem odpowiednim dla naszych potrzeb. Szerokość działki musi być taka, żeby możliwe było wybudowanie na niej domu z pozostawieniem odstępu od jej granic, zgodnego z przepisami ujętymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z § 12. ust. 3 Rozporządzenia, odległości te nie mogą być mniejsze, niż 4 m, w przypadku ściany z oknami i 3 m, w przypadku ściany bez okien. Możliwe jest bliższe usytuowanie ściany bez okien wznoszonego budynku w stosunku do granicy działki, lecz nie bliżej niż w odległości 1,5 m, jeżeli na sąsiedniej działce istnieje już budynek postawiony bliżej granicy niż 3 m, przy zachowaniu minimalnej odległości między budynkami nie mniejszej, niż 3 m. Poza tym, w każdym przypadku, przy określaniu odległości od granicy działki i między budynkami na sąsiednich działkach konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków, opisanych w § 12, 13, 60 i 271 Rozporządzenia, dotyczących naturalnego oświetlenia, nasłonecznienia i ochrony przeciwpożarowej budynków.

Budowa budynków ze ścianami przylegającymi do granicy działki możliwa jest praktycznie jedynie, dla domów jednorodzinnych W przypadku zabudowy bliźniaczej lub szeregowej możliwość taka wynika z uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. WZiZT), pozwolenia na budowę i zawsze wymaga uzgodnienia takiego rozwiązania z właścicielem sąsiedniej działki.

Z powyższych zasad wynika, że minimalna szerokość działki, umożliwiająca prawidłowe usytuowanie wznoszonego budynku, wynosi co najmniej
16-20 m.

Trudno jest podać uniwersalne zasady, obowiązujące przy wyborze działki pod budowę własnego domu. Należy zawsze kierować się własnymi potrzebami i przewidywaniami. Dotyczy to wielkości planowanego budynku, jego powierzchni, wysokości, możliwości lub braku możliwości wykonania podpiwniczenia (związane to jest z istniejącym poziomem wód gruntowych). Musimy również sprecyzować nasze wymagania dotyczące działki; jej powierzchni, usytuowania i przeznaczenia. Musimy określić jak zamierzamy ją wykorzystywać w przyszłości - czy dla potrzeb rekreacji, upraw warzyw, owoców czy kwiatów lub innych celów.

Ważnym czynnikiem koniecznym do sprawdzenia, jest dostęp do sieci uzbrojenia terenu. Należy sprawdzić przede wszystkim istnienie w pobliżu
i odległość od sieci elektrycznej oraz możliwość podłączenia do niej planowanego budynku. Trudno wyobrazić sobie obecnie mieszkanie w domu bez energii elektrycznej, a duża odległość od sieci energetycznej powoduje wysoki koszt wykonania podłączenia. Odnośnie innych sieci, to najistotniejsza jest możliwość podłączenia się do wodociągu, gdyż nie wszędzie możliwe jest łatwe zaopatrzenie w wodę przy pomocy studni, lub jakość wody gruntowej jest nieodpowiednia. Możliwość podłączenia budynku do kanalizacji obniża koszt budowy domu, gdyż nie trzeba budować kosztownego szczelnego szamba lub indywidualnej przydomowej oczyszczalni ścieków. Możliwość podłączenia do sieci gazowej pozwala na obniżenie kosztów eksploatacji domu. Przy obecnych cenach gazu i energii elektrycznej, ogrzewanie gazowe i korzystanie z kuchni gazowej jest najbardziej ekonomiczne.

Z drugiej strony, jeżeli odległość od sieci uzbrojenia terenu do działki jest znaczna, związany z tym wysoki koszt budowy przyłączy może zniwelować korzyści ekonomiczne przy korzystaniu z poszczególnych mediów.

Warto jest też przemyśleć usytuowanie działki względem stron świata oraz dojazd do posesji. Najkorzystniejsze jest usytuowanie ulicy przy północnej lub wschodniej granicy działki, co daje możliwość najkorzystniejszego rozplanowania zagospodarowania działki i rozkładu pomieszczeń w budynku. Taras i ogród usytuować można wtedy od południa lub zachodu, dzięki czemu oddzielony będzie od ulicy domem. Natomiast w domu kuchnię i wejście można zlokalizować od ulicy, z widokiem na wjazd i furtkę wejściową. Przy innej orientacji działki ogród i taras znajdować się musi od strony ulicy lub być zacieniony przez dom, jeżeli będzie usytuowany za nim.

Ważne jest też ukształtowanie terenu. Najkorzystniejsze są działki płaskie, które są najłatwiejsze i najtańsze w zagospodarowaniu. Działki położone na stoku lub o dużych różnicach wysokości terenu w jej obrębie, wymagają większych nakładów finansowych i sprawiają trudności przy projektowaniu domu wydłużając czas jego budowy. Można jednak na nich wybudować niejednokrotnie bardzo efektowne budynki z ciekawym i niebanalnie zagospodarowanym otoczeniem.

Dobrze jest też się upewnić, czy na interesującej nas działce nie było w przeszłości zlokalizowanych, a obecnie zasypanych glinianek, wyrobisk piasku lub żwiru albo śmietnisk. Fakt taki wykryty w trakcie inwestycji może poważnie podnieść koszt wykonania fundamentów pod budynek, albo,
w skrajnym wypadku, będzie wymagał wymiany lub wzmocnienia gruntu pod fundamentami, dla umożliwienia wybudowania domu. W takim przypadku na pewno konieczne będzie wykonanie ekspertyzy geotechnicznej, określającej warunki posadowienia fundamentów budynku.

Ważne jest też sprawdzenie, jak wygląda otoczenie działki, czy nie ma w sąsiedztwie uciążliwych zakładów przemysłowych i warsztatów oraz czy nie istnieją plany budowy takich obiektów. Możemy również sprawdzić jakie są połączenia komunikacyjne przechodzące w pobliżu, jaki jest stan dróg dojazdowych, jak wygląda sieć pobliskich obiektów handlowych, szkół, przedszkoli, żłobków itp., czy nie występują uciążliwości związane
z zanieczyszczeniem powietrza lub wody albo z hałasem komunikacyjnym. O te sprawy warto spytać przyszłych sąsiadów.

Przy wyborze działki może okazać się, że interesujący nas grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste, potocznie zwane dzierżawą wieczystą. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu prawa do dysponowania nieruchomością, stanowiącą własność Skarbu Państwa, gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, na okres co najmniej 40 lat, a zazwyczaj na okres 99 lat, użytkownikowi, który w zamian wnosi jednorazową opłatę w wysokości 15‑25% ceny nieruchomości, a następnie przez okres trwania użytkowania opłaty roczne w wysokości, w przypadku budownictwa jednorodzinnego, 1% wartości gruntu.

Użytkowanie wieczyste jest ograniczonym prawem rzeczowym zbywalnym i jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości.

Użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków znajdujących się na użytkowanej działce gruntu tylko w czasie trwania użytkowania, zgodnie z Art. 235 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Po jego wygaśnięciu własność budynków przechodzi na rzecz właściciela gruntu, a dotychczasowemu użytkownikowi zostaje wypłacona jego wartość rynkowa, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień wygaśnięcia użytkowania, zgodnie z § 34 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Jeżeli zamierzamy kupić niezabudowaną działkę, a właściwie prawo wieczystego użytkowania, od jej dotychczasowego użytkownika wieczystego, to musimy wiedzieć o tym, że gmina lub Skarb Państwa, będący właścicielem działki, ma prawo pierwokupu takiej nieruchomości za cenę wpisaną w akcie notarialnym. W takim wypadku notariusz spisuje umowę warunkową, stanowiącą, że wejdzie ona w życie, jeżeli odpowiednio gmina lub Skarb Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu, na co ma czas 2 miesiące od podpisania aktu. Gminy rzadko korzystają z prawa pierwokupu działek
w użytkowaniu wieczystym, ale trzeba mieć na uwadze fakt, że ujęcie w akcie notarialnym zbyt niskiej ceny nieruchomości, może skłonić gminę do jej kupna.

Ponieważ nabywca prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej działki musi rozpocząć na niej budowę w ciągu 2 lat, pod rygorem unieważnienia umowy nabycia, rzadko spotyka się w obrocie niezabudowane działki oddane w wieczyste użytkowanie.

Możemy też starać się nabyć prawo wieczystego użytkowania działki bezpośrednio od gminy lub Skarbu Państwa na przetargach organizowanych bezpośrednio przez gminę lub Agencję Nieruchomości Rolnych. W przypadku wygrania przetargu, za nabycie wieczystego użytkowania wpłacamy jednorazową opłatę w wysokości 15‑25% ceny wynegocjowanej w czasie przetargu, a następnie przez okres trwania użytkowania odpowiednie opłaty roczne. Wieczyste użytkowanie ustanawiane jest na okres od 40 do 99 lat, który pozostaje nie zmieniony w przypadku zmiany użytkownika
w czasie jego trwania, więc każdy nowy użytkownik nabywa tylko prawo do niewykorzystanego dotychczas okresu użytkowania. Użytkowanie wieczyste można przedłużyć na następny okres na wniosek dotychczasowego użytkownika złożony w czasie ostatnich pięciu lat jego trwania.

W art. 15 obowiązującej od 16 lipca 2003 r. Ustawiy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawodawca wprowadził nieodpłatne przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność, dla osób fizycznych, będących w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne, oraz dla osób fizycznych będących ich następcami prawnymi. Ponieważ jednak zapisy te spotkały się z powszechną krytyką przedstawicieli gmin, słusznie uważających, że w ten sposób gminy zostały nieodpłatnie pozbawione dużej części swojego majątku, przypuszczać należy, że zostaną złożone do Trybunału Konstytucyjnego pozwy w tej sprawie. Po rozpatrzeniu przez Trybunał zapewne powyższe zapisy zostaną z ustawy usunięte, przywracając dotychczasowe zasady odpłatnego przekształcania wieczystego użytkowania we własność dla powyższych użytkowników, poza ziemiami odzyskanymi, gdzie bezpłatne przekazanie wieczystym użytkownikom użytkowanych w dniu 26 maja 1990 r. działek zostało wprowadzone Ustawą z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 z późn. zmianami).

Oprócz powyższej grupy użytkowników, każdy z użytkowników wieczystych ma prawo wystąpienia z wnioskiem wykupienia na własność użytkowanego przez siebie gruntu za cenę określoną zgodnie z zapisami § 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z 27 listopada 2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Kolejny, ważny i wymagający omówienia problem, to sprawa ewentualnego kupna gruntu rolnego z założeniem wykorzystania go pod budowę domu. Grunty rolne są znacznie tańsze od budowlanych, ale takie rozwiązanie, w efekcie, może okazać się nieopłacalne. Po pierwsze, musimy mieć pewność, że przekształcenie gruntu rolnego w budowlany, w przypadku konkretnej działki, którą jesteśmy zainteresowani, jest w ogóle możliwe. Taką pewność daje nam jedynie ustalenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia interesującego nas gruntu i sprawdzenia czy teren przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjną.

Jeżeli takich ustaleń nie ma w istniejącym, uchwalonym przez Radę Gminy planie, to, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu na takim terenie, należy doprowadzić do zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co wiąże się z uchwaleniem zmiany przez Radę Gminy. Trzeba wziąć pod uwagę, że wedle procedury istnieje możliwość oprotestowania jej uchwały przez inne osoby i instytucje, co wielokrotnie jest żmudną, czasochłonną i przeciągającą się procedurą urzędową. Dodatkowo, w przypadku istnienia na interesującym nas terenie gleb o dobrej klasie, często przekształcenie gruntu jest praktycznie niewykonalne.

Jeżeli już uda się doprowadzić do zmiany planu, lub, gdy w miejscowym planie przewidziano przeznaczenie interesującego nas terenu pod budownictwo, to następnym etapem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu danego obszaru z produkcji rolnej, czyli tzw. „odrolnienie”. Zależnie od klasy gleby wymaga to zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej lub wojewody, na podstawie wniosku wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). W przypadku terenów leśnych obowiązuje podobna procedura, lecz zgodę wydaje Minister Ochrony Środowiska lub wojewoda.

Jeżeli uzyskamy odpowiednie zgody, to pozostaje jeszcze wnieść jednorazową opłatę za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, wahającą się zależnie od klasy gruntu rolnego. Jest to opłata w wysokości równowartości od 150 do 750 ton żyta za 1 hektar, a dla lasów w wysokości równowartości od 250 do 2000 m3 drewna za 1 hektar, zależnie od typu siedliskowego lasu oraz dodatkowo dla działek leśnych opłaty za przedwczesny wyrąb drzew, zależnej od wieku, stanu drzewostanu i stopnia zadrzewienia. Następnie, przez 10 lat należy uiszczać roczne opłaty
w wysokości 1/10 opłaty jednorazowej.

Od powyższych opłat zwolnione są jedynie grunty rolne klasy IV, V i VI, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, chyba, że gmina obejmie ochroną także takie grunty dla klas IV i V. Opłaty nie dotyczą też wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego, przy powierzchniach:

1)     1)   do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,

2)     2)   do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Szczegóły, dotyczące powyższych procedur i opłat, reguluje Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16 poz. 78
z późniejszymi zmianami).

Dodatkowym czynnikiem obniżającym opłacalność kupna gruntów rolnych na cele budownictwa mieszkaniowego, to konieczność poniesienia większych nakładów na uzbrojenie nabytej działki. Wynika to z braku takiej infrastruktury na terenach rolnych.

Odrębnym zagadnieniem jest zakup gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 1 ha z istniejącą zabudową siedliskową lub w celu wykorzystania możliwości wybudowania budynku mieszkalnego jako siedliska.

Dotychczas takie rozwiązanie cieszyło się popularnością, z powodu braku ograniczeń w nabywaniu ziemi rolnej przez nierolników, braku konieczności wyłączania takiego gruntu z produkcji rolnej, nawet, gdy się jej nie uprawia i przy niskich cenach gruntów rolnych. Za takie gospodarstwo z siedliskiem płaci się też podatek rolny, a nie dużo wyższy podatek od nieruchomości.

Obecnie weszła w życie Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), której założeniem jest, w myśl założeń ustawodawców, poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz powierzenie prowadzenia działalności rolniczej osobom o odpowiednich kwalifikacjach.

Ostatni z celów ma być osiągnięty przez wprowadzenie wymogu posiadania przez nabywcę gruntu rolnego wykształcenia co najmniej zasadniczego rolniczego, lub dowolnego średniego bądź wyższego, albo minimum pięcioletniej praktyki rolnej oraz przez zarezerwowanie prawa pierwokupu realizowanego przez nowo powstałą Agencję Nieruchomości Rolnych gruntu rolnego na rzecz Skarbu Państwa, w przypadku obrotu gruntami rolnymi.

Agencja nie może realizować prawa pierwokupu jedynie, gdy nabywca będzie powiększał rodzinne gospodarstwo i spełni warunki przewidziane
w ustawie (nie powiększy obszaru swojego gospodarstwa powyżej 300 hektarów i spełni warunki wynikające z definicji rolnika indywidualnego), oraz gdy grunt rolny będzie nabywał jego dotychczasowy dzierżawca.

We wszystkich innych przypadkach urzędnicy Agencji mają decydować, czy umowa przeniesienia własności nieruchomości rolnej jest korzystna
z punktu widzenia kształtowania ustroju rolnego, czy też nie. W przypadku stwierdzenia, że taka umowa nie przynosi korzyści dla ustroju rolnego, Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu, w terminie 30 dni od daty otrzymania stosownych informacji o transakcji i nabywcy, kupując nieruchomość będącą przedmiotem transakcji za cenę z umowy. W przypadku, gdy cena umowna przekracza rażąco poziom cen rynkowych przy takich transakcjach, Agencja może się zwrócić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o skorzystaniu
z pierwokupu.

Zawiadomienie Agencji o transakcji, w wypadku, kiedy Agencja może skorzystać z prawa pierwokupu, jest obowiązkowe i niedopełnienie tego obowiązku skutkuje nieważnością zawartej umowy.

Aby Agencja nie mogła skorzystać z prawa pierwokupu, muszą zostać zgromadzone dokumenty stwierdzające wypełnienie wymogów ustawowych, więc oświadczenia nabywcy, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, poświadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), dokumentów potwierdzających odpowiednie wykształcenie lub oświadczenia, potwierdzonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o posiadaniu co najmniej pięcioletniej praktyki rolnej oraz potwierdzenie o zameldowaniu na pobyt stały w gminie, w której znajduje się nabywana nieruchomość. Poza tym konieczne jest złożenie oświadczenia, podającego łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem lub dzierżawcą.

Na podstawie tych dokumentów Agencja ocenia transakcję i jej urzędnicy decydują, czy można do niej dopuścić, czy należy skorzystać z prawa pierwokupu. Skorzystanie z prawa pierwokupu nie jest obligatoryjne, a od decyzji urzędników nie ma trybu odwoławczego.

Ponieważ Ustawa dopiero weszła w życie, więc trudno jest ocenić jej wpływ na transakcje zawierane na rynku nieruchomości rolnych. Nie wiadomo jeszcze, jaka wykształci się praktyka wśród urzędników Agencji, w sprawie interesującej nas w niniejszym Poradniku praktyki kupowania niewielkich gospodarstw rolnych dla wykorzystania ich do wznoszenia budynków mieszkalnych jako siedlisk, ale istnieje możliwość nie dopuszczania przez urzędników Agencji do takich transakcji, jeżeli nabywca nie będzie spełniał kryteriów Ustawy.

Kiedy już przebrniemy przez etap wstępnej selekcji dostępnych ofert sprzedaży, zgromadzimy odpowiednie informacje o działce i jej otoczeniu oraz zdecydujemy się na konkretną ofertę, następnym krokiem powinno być sprawdzenie wszystkich uwarunkowań formalnych i prawnych, dotyczących wybranej działki.

b.     b.   Przed zakupem działki.

W przypadku kupna działki przy korzystaniu z usług wyspecjalizowanej agencji pośrednictwa obrotu nieruchomościami, sprawdzenie wszystkich danych formalnych i prawnych, dotyczących kupowanej działki, wchodzi w zakres jej usług, ale ponieważ nie wszystkie agencje działają w sposób
w pełni profesjonalny, powinniśmy być sami świadomi, co i gdzie należy sprawdzić.

Po pierwsze, powinniśmy sprawdzić, czy na wybranej przez nas działce można cokolwiek wybudować, a jeżeli tak, to przy spełnieniu jakich warunków. Informacje te uzyskamy, sprawdzając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa gminnego. Plan uchwala rada gminy na podstawie wcześniej uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Procedurę uchwalania planu i jego zawartość określa Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717).

Uchwalony plan składa się z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, będącej załącznikiem do uchwały. Najważniejsze informacje zawiera część rysunkowa, będąca mapą, zazwyczaj w skali 1:1000, terenu, dla którego opracowano dany plan,
z zaznaczonymi różnymi kolorami i opisami literowymi obszarami o różnorodnym przeznaczeniu planistycznym, jak np. obszar zabudowy mieszkaniowej, użytków rolnych, lasów itp.

Na planie naniesione są także, przy użyciu różnych rodzajów linii, granice obszarów i inne linie, mające znaczenie dla planowania inwestycji, jak np. linie zabudowy lub osie i linie rozgraniczające istniejących i planowanych dróg itp. Plan uzupełniony jest legendą, podającą znaczenie użytych przy jego sporządzeniu oznaczeń literowych, symboli, kolorów i rodzajów linii.

Zgodnie z wyżej wymienioną Ustawą, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać m.in.:

-                      -                przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania; np. tereny, które mogą być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o różnej intensywności, zabudowę usługową, handlową (w tym np. przeznaczone pod budowę obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2) itp.,

-                      -                linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne,

-                      -                tereny przeznaczone dla realizacji celów publicznych oraz linie rozgraniczające te tereny,

-                      -                szczególne warunki zagospodarowania terenu wynikające z potrzeb ochrony środowiska przyrodniczego jak np. zakaz zabudowy,

-                      -                granice i zasady zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,

-                      -                zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz linie rozgraniczające tereny tej infrastruktury,

- ...